Спрос на рынке недвижимости восстановился, но дальнейшие перспективы остаются туманными

Похоже, 2021 год будет довольно неплохим для рынка недвижимости. Специалисты отмечают продолжающееся восстановление спроса на квартиры в III квартале, характерное не только для столицы, но и для областных центров. Основной пик числа сделок в большинстве городов страны пришелся на август – после повышения ставки рефинансирования, но еще до ухудшения условий кредитования, сообщает «Экономическая газета».

Вскочить в последний вагон до повышения ставок

В III квартале 2021 г. в Минске было совершено 3734 сделки купли-продажи квартир, что превысило значения не только сложного 2020 г. (2951), но и докризисного 2019 г. (3706). Однако средняя цена квадратного метра все еще находится ниже докризисного уровня – 1296 USD за кв. м, что почти на 2% ниже, чем год назад (1322 USD).

Таким образом максимальное снижение цен, похоже, осталось позади. Некоторым покупателям стало очевидно, что дальнейшее выжидание более выгодных цен не имеет смысла, поскольку за это время можно лишиться других преимуществ – например, возможности получить ипотечный кредит на привлекательных условиях. Дело в том, что повышение ставки рефинансирования в августе 2021 г. открыло путь для изменения ставок по ипотечным кредитам в сторону их повышения. Именно поэтому всплеск покупательской активности пришелся на месяц разворота денежно-кредитной политики Нацбанка, когда было совершено 1469 сделок, что составляет почти 40% квартального объема.

Еще одним аспектом, который повлиял на количество заключенных сделок, стало снижение цены предложения по мере того, как продавцы адаптировали свои желания под реалии рынка. Это хорошо заметно по постепенному смещению цен предложения к ценам реальных сделок. В итоге квартир стало продаваться больше, чем в 2020 г., когда многие продавцы ожидали более быстрого восстановления цен на продаваемые ими квартиры.

Как отмечают аналитики портала realt.by, в остальных крупных городах страны спрос вырос еще заметнее: количество сделок в сравнении с активным II кварталом здесь увеличилось на 15–30%. Как результат, в некоторых городах отмечался новый максимум сделок за всю историю наблюдений (в Борисове, Барановичах, Полоцке), в других – уровень продаж вернулся к высоким значениям докризисного 2019 г.

Какие квартиры пользовались наибольшим спросом

Большинство покупателей приобретало 2-комнатные квартиры – 40% всех сделок приходится именно на этот тип жилья. Максимальная доля «двушек» была зарегистрирована в Солигорске, Гродно и Бобруйске – здесь каждая вторая проданная квартира была 2-комнатной. Однокомнатные квартиры совсем немного уступают двухкомнатным – их приобретали в 35–38% случаев. Традиционно наиболее низкая их доля в общем спросе наблюдалась в Гродно и Лиде (по 24%), а наиболее высокая отмечена в Молодечно и Полоцке (по 42%). 3-комнатные квартиры в большинстве городов занимали менее 20% всех сделок. В некоторых городах их удельный вес и вовсе не превышал 16%, например, в Полоцке, Витебске и Молодечно. В Гродно и Лиде, где наблюдается преобладание многокомнатных квартир, напротив, 3-комнатной была каждая третья из всех проданных квартир.

Основная масса проданных квартир в крупных городах регионов располагалась в домах 1971-1990 годов постройки, чуть реже выбирали квартиры в домах еще более старых – от 1950 до 1971 года постройки. Квартиры в новых домах (построенных после 2010 г.) традиционно чаще фигурировали в сделках в Бресте и Гродно, а также в Борисове.

Цены в регионах растут из-за оживления спроса

В отличие от столицы, где за квартал цены показали небольшой рост в 1%, в регионах динамика была куда более существенной. Среди областных центров особенно выделялись Брест и Могилев, где за три месяца квадратный метр прибавил 4% и 5% соответственно. Средняя стоимость квадратного метра в Бресте составила 752 USD, в Могилеве – 602 USD. В Витебске и Гомеле цены на квартиры выросли в среднем на 2-3%, достигнув 584 и 573 USD соответственно. И только в Гродно средняя цена по итогам сделок в III квартале снизилась на 1% по сравнению с июнем, сложившись на уровне 661 USD за кв. м. Таким образом, наиболее высокая стоимость квадратного метра среди областных городов сложилась в Бресте, а дешевле всего квартиры стоят в Гомеле. Среди других крупных городов максимальный рост средних цен квадратного метра отмечался в Орше (+10% к прошлому кварталу) и Лиде (+9%), чуть меньше (5-6%) выросли цены в Мозыре, Полоцке и Борисове. Отрицательная динамика наблюдалась лишь в трех городах: Новополоцке, Солигорске и Пинске, где «квадрат» стал стоить на 3% дешевле.

Такой бурный рост цен на квартиры в регионах связан с более значительным снижением спроса в предыдущие периоды, когда продавцы для того, чтобы найти покупателя на свои квартиры, должны были идти на большие уступки в цене. Когда же спрос восстановился, цены отыграли часть своего снижения.

Дальнейшего роста ждать не стоит

Вместе с тем дальнейшие перспективы рынка недвижимости остаются неопределенными. Не исключено, что восстановление покупательского интереса, которое мы наблюдали во II–III кварталах 2021 г., – это реализация эффекта отложенного спроса, спусковым крючком для которого стало повышение ставок по ипотечным кредитам. Из-за этого на рынке станет мало покупателей, готовых к приобретению жилья. При этом других драйверов для роста не просматривается. Из-за высокой инфляции реальные располагаемые доходы населения увеличились всего на 2,3%, расходы на потребление в процентном отношении выросли, а сберегательная способность снизилась. Сдерживающим фактором выступают сокращение банковского кредитования и рост процентных ставок по ипотечным кредитам, что делает их менее доступными.

Поэтому, несмотря на восстановление спроса, не стоит спешить проявлять излишний оптимизм в отношении рынка недвижимости – скорее всего, нас ждет некоторая стабилизация цен на уровне вблизи текущих цен или даже ниже его.

Автор: Дмитрий Наривончик