Текущая ситуация и перспективы рынка недвижимости в Беларуси: мнения экспертов

Рынок жилой недвижимости в Беларуси хоронить не стоит, хотя 24 февраля разделило его на «до» и «после».

Газета «Белорусы и рынок» решила выяснить лишь то, что «после», — в разрезе «сегодня» и двух трехмесячного «завтра».

Старт и бетонная стена финиша

Начало года было для рынка замечательным. За первые 55 дней количество проданных квартир ставило рекорды, никогда так много жилья в Минске в зимнее время не продавалось. На этом фоне цены не росли, что лишь на первый взгляд кажется удивительным. Главная причина такого явления в том, что предложение как новостроек, так и вторичного жилья тоже било все рекорды. Но случилось 24 февраля, и рынок недвижимости Беларуси стал.

«24 февраля на рынке случился ступор, покупатели оцепенели. Потом произошел резкий рост курса доллара, что тоже напугало граждан, сделок было меньше, чем обычно. Но, по данным Национального кадастрового агентства (НКА), за март количество сделок было приличным: если из 1088 убрать доли и комнаты, то сделок 900–950 произошло. Но нужно понимать, что это сделки, которые стартовали «до», — рассказала независимый аналитик недвижимости Наталья ЛИТОВСКАЯ.

По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства «Твоя столица» Андрея ЧЕРНЫШЕВА, март нужно поделить на несколько частей.

«Первая — это пауза, которую взяли и продавцы, и покупатели в надежде увидеть вектор, по которому будет двигаться экономика, и сколько продлится военная операция. Когда стало ясно, что она затягивается, и продавцы начали снижать цены, рынок сдвинулся с мертвой точки. Следующая часть — стабилизация курса белорусского рубля, когда цена доллара в обменных пунктах сравнялась с курсом Нацбанка и резко возросла активность покупателей», — отметил он.

При этом, как рассказал специалист, не должно создаваться ложное впечатление, будто рынок встал на прежние рельсы и продолжает двигаться весенними темпами. Снижение количества сделок составило порядка 25–30 %.

Пока цены снизились не сильно

Во времена кризисов всегда растут цены на товары повседневного спроса, а вот недвижимость дешевеет. Насколько цены упали сейчас?

«После отката доллара спрос оживился, увеличилось количество просмотров и сделок, но по другим ценам. Если в объявлениях о продаже они упали в среднем на 7 %, то по данным реальных сделок — на 10 %. На более дорогие объекты недвижимости и при срочной продаже — на 20 %. В общем, можно сказать, что те, кто хотел продать, отреагировали, а те, кто еще не понимает, что ждет белорусскую экономику, держат ценники и размышляют, что будет дальше», — пояснила Наталья Литовская.

У представителя агентства недвижимости данные чуть отличаются. По его словам, снижение цен по сравнению с февралем составило порядка 6 %, предложения — 10–12 %, и проходили лишь те сделки, в которых продавцы шли на уступки. При этом покупатели не снизили свои требования к жилью.

«Если последние лет пять молодые семьи с детьми чаще выбирали новостройки в формате «евродвушек» или «евротрешек», то сегодня они обратили внимание на вторичку, так как риски возможного долгостроя в головах покупателей обострились», — уточнил Андрей Чернышев.

«Что касается новостроек, то они первыми попали под удар обвалившегося спроса, потому что вкладываться в них на стадии котлована люди сейчас боятся, считая, что надежнее иметь наличную валюту. Но тем не менее для тех, кто держал накопления в белорусских рублях и в связи с рывком курса доллара испугался за них, не успев обменять, многие застройщики «выкатили» интересные предложения. При стопроцентной оплате в рублях они снизили цену объектов в валютном эквиваленте на стадии котлована. Полагаю, что таких паникующих, накопления которых оказались под угрозой, было достаточно, и застройщики смогли продать энное количество квартир по такой необычной акции. Но если говорить о цене в белорусских рублях, то для покупателей ничего не изменилось», — рассказала Наталья Литовская.

Куда двинутся спрос и цены?

Отъезд людей с деньгами, собственников квартир, который с началом конфликта в Украине только усилится, вымирание Беларуси из-за пандемии, демографический провал 90-х — как эти и другие факторы скажутся на рынке жилья? Вырастут или упадут цены в ближайшие несколько месяцев? Что будет с вводом, манипулируя которым, не первый год держат цены?

Говоря о перспективах рынка, представитель агентства недвижимости отметил, что следует сделать два допущения. Первое — оптимистичное: доллар будет балансировать на уровне 2,8–2,9, новых санкций и прочих неприятных моментов не будет.

«В этом случае рынок постепенно активизируется, но ожидать прошлогодних показателей продаж однозначно не стоит. Причин несколько: кредитование вторички стало дороже, новостроек — сузилось. Плюс, надо понимать, что новое жилье лишилось части целевой аудитории, опасающейся вступать в строительство, а готовое новое жилье для них дорого. Но владельцы вторички не должны обманываться появлением новых покупателей и вариантом возвращения февральских цен. Доходы в долларах у белорусов упали. К тому же в свете широкого предложения квартиры с завышенной стоимостью покупатели просто игнорируют. И ждать, что кто-то придет на просмотр и, скинув пару тысяч, удастся договорится, не стоит. Что касается спроса, то он будет восстанавливаться постепенно, если будет стабильность. Что каcается роста цен, то его в принципе не может быть, вариантов никаких. Если же сработает пессимистичный сценарий — курс рубля будет падать, а ситуация в экономике ухудшится, то цены активно будут идти вниз», — выдал прогноз Андрей Чернышев.

«Если ничего не произойдет, спрос будет понемногу оживляться. Не все следят за политической ситуацией и рассуждают о перспективах экономики, и тем более не анализируют их. И если есть необходимость в приобретении жилья, появилась подходящая по параметрам и цене квартира, то сделки будут совершаться. Цены будут снижаться, скорость непредсказуема. В ближайшие месяцы спрос будет держаться в районе тысячи сделок. Ведь даже в самые сложные времена, когда не было кредитов и «плясал» доллар, в Минске 700–900 сделок проходило. Но, повторюсь, мы не знаем, что может случиться. К примеру, закрытие границ с соседними странами ЕС может испугать белорусов, изменить представления о перспективах и обвалить спрос. Потому что в ситуации, когда есть опасение, что в будущем будет все хуже и хуже, вряд ли найдется много желающих купить квартиру, потратив свои накопления», — резюмировала Наталья Литовская.

Олег ШЕПЕЛЮК

"Белорусы и рынок"