Покупая квартиру с перепланировкой: как не купить проблемы вместе с жильем

Покупка квартиры с уже сделанным ремонтом и измененной планировкой кажется привлекательной возможностью сэкономить время и силы. Однако такая сделка может обернуться серьезными юридическими и финансовыми последствиями, если перепланировка не была должным образом узаконена. В Беларуси любые изменения конфигурации жилого помещения строго регламентированы законом, и игнорирование этих правил становится риском для нового собственника.

Что можно, а что нельзя

Основополагающим документом является Положение об условиях и порядке переустройства и перепланировки. Согласно ему, любые работы, меняющие технические характеристики квартиры, должны быть согласованы заранее с уполномоченными органами. Покупатель на момент сделки обязан лично убедиться, что фактическое состояние квартиры в точности соответствует ее техническому паспорту. Пренебрежение этой проверкой может привести к тому, что всю ответственность за нарушения понесет уже новый владелец.

Что вообще можно изменить, получив соответствующее разрешение? Закон допускает объединение или изменение конфигурации санузла, но с важным ограничением: увеличить его площадь можно не более чем на 20% от исходной, например, за счет части кладовой. Разрешен перенос или замена радиаторов отопления при условии сохранения их теплоотдачи. Также можно изменить расположение ненесущих стен и сделать новые проемы, однако окончательный вердикт о возможности таких изменений должен вынести только квалифицированный специалист.

Гораздо более обширен список категорических запретов. Абсолютно недопустим демонтаж или любые действия, ослабляющие несущие стены и колонны – это грубейшее нарушение, ставящее под угрозу безопасность всего здания. Нельзя переносить «мокрые зоны» (кухню, туалет, ванную) на место, которое у соседей снизу является жилой комнатой. Под строгим запретом и объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты в единое пространство без раздвижной или распашной двери.

Также незаконным считается объединение лоджии или балкона с комнатой, их утепление и превращение в отапливаемые помещения. Нельзя перекрывать или нарушать работу общедомовых вентиляционных каналов. Недопустимо создание жилых комнат без естественного источника света или установка перегородок, которые перекрывают оконные проемы.

Как же обезопасить себя?

Эксперты настоятельно рекомендуют перед покупкой тщательно, метр за метром, сравнить реальную планировку квартиры с актуальным техническим паспортом. Но этого недостаточно. Важно потребовать у продавца и внимательно изучить все документы, подтверждающие согласование проведенных работ: проект перепланировки, положительное заключение экспертизы, разрешение местного исполкома и, наконец, акт ввода изменений в эксплуатацию с новой регистрацией технического паспорта. Отсутствие хотя бы одного документа из этой цепочки – серьезный повод для беспокойства.

Последствия покупки квартиры с незаконной перепланировкой могут быть печальными: от крупных штрафов и предписания вернуть все в исходное состояние за свой счет до проблем с продажей, оформлением наследства или даже признания сделки купли-продажи недействительной. Поэтому бдительность и проверка документов – не просто формальность, а единственная гарантия того, что вы покупаете не головную боль, а уютный и безопасный дом.