Рынок жилой недвижимости продолжает устанавливать новые рекорды

Новый максимум по количеству сделок с квартирами с 2016 года установил 2-й квартал 2024 года – 4 721 сделка. Для сравнения за аналогичный период 2023 года было совершено 4 306 сделок, 2022 года – 3 890 сделок. Однокомнатных квартир купили на 14% больше, чем в первом квартале, а двухкомнатных квартир – на 11%, при этом интерес к трехкомнатным и многокомнатным квартирам почти не изменился.

Рекорд за всю историю наблюдений по количеству проданных квартир за месяц установил апрель, когда была совершена 1 861 сделка, следующий в рейтинге март – 1 759 сделок, рассказывает Национальное кадастровое агентство.

В новостройках абсолютное большинство проданных квартир – однокомнатные. Этот объем первичного жилья из квартала в квартал формируют сделки в жилом комплексе на месте бывшего аэропорта. Необходимо учитывать, что 60% из них имеют площадь более 40 квадратных метров, то есть потенциально могут использоваться как многокомнатные квартиры. Такие квартиры со свободной планировкой – часто встречающаяся практика в современных жилых комплексах.

Чаще всего в Минске приобретали квартиры в диапазоне от 50 до 70 тыс. долл. США в экв. – на них приходится 39% от общего числа сделок. По итогам 2-го квартала 2024 года в структуре проданных квартир по цене отмечены сдвиги как в более дешевом диапазоне – до 50 тыс. долл. США в экв., так и в более дорогом – на долю квартир стоимостью свыше 110 тыс. долл. США в экв. пришлось 11% сделок, тогда как в предыдущие три года – в среднем 6%.

Во 2-м квартале 2024 года объем рынка в долларовом выражении увеличился на 14% к аналогичному периоду прошлого года (351,7 млн долл. США в экв.), а в площадном – на 5% (242,8 тыс. кв. м), что свидетельствует о продолжении установившейся на рынке в последние два года тенденции к увеличению цен.

Первичный рынок квартир Минска

На первичном рынке Минска во 2-м квартале 2024 года по отношению к предыдущему заметнее других подорожали трехкомнатные квартиры – на 7%. Это объясняется структурой рынка – именно в этот период 40% сделок совершено в малоэтажном жилом комплексе на улице Сергея Есенина (микрорайон Малиновка). Трехкомнатные квартиры здесь продавались от 1 460 до 1 520 долл. США за кв. м, что выше среднерыночного уровня.

На однокомнатные квартиры средняя цена квадратного метра увеличилась на 3%, на двухкомнатные – на 5%.

Доля сделок купли-продажи с квартирами на первичном рынке составила 11%, что соответствует среднеквартальному показателю за 2023 год. Учитывая небольшую долю первичного рынка в общей структуре сделок за последние полтора года, средняя цена в каждом периоде может быть подвержена влиянию продаж квартир в конкретных домах или жилых комплексах, что приводит к недостаточно обоснованным «скачкам» цен.

Вторичный рынок квартир Минска

На фоне высокого спроса на квартиры логично двигается вверх и цена квадратного метра. Средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир на вторичном рынке перешагнула отметку в 1 500 долл. США в экв. еще в первом квартале, а во втором – установилась на отметке в 1 600 долл. США в экв. и стала самым высоким значением с 2016 года. Средние цены сделок на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в долларовом выражении прибавили 4% и 2% соответственно.

Среди районов чаще других покупатели выбирали Фрунзенский и Октябрьский, реже – Ленинский и Партизанский. Рост количества сделок во 2-м квартале по сравнению с 1-м кварталом – с 489 до 668 – отмечен в Первомайском районе. Треть объема проданных квартир здесь – жилой комплекс у Парка Челюскинцев. Самый дорогой район Минска – Центральный, где квартиру можно приобрести в среднем за 1 660 долл. США в экв. за кв. м.

Драйвером роста количества сделок по-прежнему являются привлекательные условия жилищного кредитования, что подтверждают статистические данные Национального банка Республики Беларусь. Так, по информации, приведенной в статистическом бюллетене, в январе-мае 2024 года кредитов на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья было выдано на сумму 1 393,3 млн рублей, тогда как в прошлом году такой объем был достигнут на три месяца позже.

Высокий спрос приводит к плавному увеличению цены. К возможным рискам, влияющим на снижение спроса и корректировку цен, можно отнести увеличение ставок по кредитам или сокращение количества программ кредитования от банков. По состоянию на начало июля отмечены следующие тенденции: в конце июня Беларусбанк изменил ставку по ипотечному кредиту на общих основаниях с 14,4 до 15%, а с 17 июля Правлением Национального банка Республики Беларусь принято решение о повышении ставки по кредиту овернайт – с 10,5 до 11% годовых.

Еще одним фактором, поддерживающим спрос на квартиры, выступает рост реальных располагаемых денежных доходов населения Беларуси. Так, по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь, в январе-апреле 2024 года этот показатель вырос на 9,8% к аналогичному периоду прошлого года. Кроме того, в очередном июльском обзоре Евразийского фонда стабилизации и развития были улучшены прогнозы по темпу роста экономики Беларуси в 2024 году. В совокупности данные меры не позволяют говорить о снижении цен на квартиры в ближайшей перспективе.

Значимые сделки в столице

Самая дорогая по общей цене сделка во 2-м квартале 2024 года была совершена с пятикомнатной квартирой площадью 176,7 кв м, расположенной по улице Захарова. Цена квартиры в доме 2016 года постройки эквивалентна 518 тыс. долл. США в экв.

Самая дорогая по цене квадратного метра сделка второй квартал подряд фиксируется по улице Ратомской. Квадратный метр в однокомнатной квартире площадью 50,4 кв. м обошелся покупателю в 3 770 долл. США в экв.

Рынок купли-продажи областных центров

Активность на рынке квартир областных центров не уступает столице. Рекордные показатели по количеству сделок за 1 полугодие 2024 года отмечены во всех областных центрах и сформированы в основном за счет 1 квартала.

В 1-м квартале в Гомеле, Гродно и Могилеве количество сделок оказалось наибольшим для первых трех месяцев за последние 8 лет, а в Бресте и Витебске – показатель уступил только аналогичному периоду 2020 года. 2-й квартал не поддержал активность первого и показал разнонаправленную тенденцию по количеству сделок в областных центрах. Во 2-м квартале новый рекорд по количеству сделок за квартал почти удалось установить Могилеву (507 сделок), который в последний раз отметку в 500 сделок перешагивал только в 2022 году. В Витебске, Гомеле и Гродно совершено меньше сделок, чем в предыдущем квартале, в Бресте – больше, но на уровне среднеквартального значения за прошлый год.

По количеству сделок выделяется Гродно, где в 1-м квартале зарегистрировано 933 сделки при характерном для этого периода количестве не более 600 сделок, а во 2-м квартале – 817. Причина тому – высокая активность на рынке новостроек. В городе со 2-го квартала 2023 года наблюдается стабильно высокое количество сделок с квартирами на первичном рынке – более 40% от общего количества за квартал.

Во всех областных центрах во 2-м квартале 2024 года средняя цена квадратного метра увеличилась на 10-30 долл. США или на 1-4% к 1-му кварталу.

За год квадратный метр жилья больше всего подорожал в Витебске – на 13%, в Гомеле – на 11%, в Бресте – на 10%, в Могилеве – на 9%.

В Гродно менее заметное увеличение – на 4%, что обусловлено высокой долей квартир на первичном рынке в этом городе, которая нивелирует общую тенденцию к росту цен, заметную на рынке других областных центров.

Больше, чем в других городах, покупатели потратили денег на приобретение жилья в Гродно – 34,2 млн долл. США в экв., меньше остальных в Могилеве – 18,3 млн долл. США в экв.

Брест

В Бресте во 2 квартале совершено 556 сделок. Больше было только в аналогичном периоде 2022 года (569 сделок), а с учетом регистрации сделок, которые были совершены в анализируемом периоде, но на момент анализа не зарегистрированы, вероятно, именно 2 квартал текущего года установит рекорд по количеству сделок.

Средняя цена квадратного метра квартир в Бресте практически не изменилась по отношению к прошлому кварталу, а за год увеличилась на 10% до 900 долл. США в экв., что стало новым максимумом за последние 8 лет. По отношению к прошлому кварталу заметнее подорожали однокомнатные (+3%) и трехкомнатные квартиры (+5%), а средняя цена сделки с двухкомнатными квартирами практически не изменилась.

Анализ структуры сделок по цене квадратного метра показывает устойчивый рост доли квартир с более дорогим квадратным метром: 28% сделок приходится на квартиры с ценой квадратного метра выше 1 000 долл. США в экв. При этом год назад доля таких сделок была в два раза меньше.

Наиболее популярными у жителей Бреста во 2-м квартале были двухкомнатные квартиры – 40% от всех сделок, еще треть пришлась на однокомнатные квартиры.

Самая дорогая квартира в Бресте была продана по улице Интернациональной. Четырехкомнатная квартира площадью 123,6 кв. м обошлась покупателю в 204,6 тыс. долл. США в экв.

Самый дорогой квадратный метр зафиксирован в сделке с двухкомнатной квартирой в кирпичной новостройке по улице Кирова – 1 765 долл. США в экв.

Витебск

Спрос на квартиры в Витебске в 1-м квартале 2024 года был выше на 17%, чем в среднем за первые три месяца в предыдущие годы (574 сделки), но 2-й квартал оказался менее результативным (541 сделка). Квартиры в городе продавались в среднем за 700 долл. США в экв. за кв. м, что на 3% выше, чем кварталом ранее. При этом доля сделок с ценой квадратного метра от 800 до 1 000 долл. США за год увеличилась почти в два раза (21% от общего количества сделок).

Средняя цена за 1 квадратный метр установилась на уровне 720 долл. США в экв. на однокомнатные квартиры, 690 долл. США в экв. на двухкомнатные и 680 долл. США в экв. на трехкомнатные квартиры.

Наибольшим интересом у покупателей пользовались двухкомнатные квартиры – 40% от общего спроса.

Самая дорогая квартира в Витебске была продана по улице Генерала Белобородова. Двухкомнатная квартира площадью 77 кв. м была продана за 100,6 тыс. долл. США в экв. Примечательно, что это единственная сделка, которая превысила 100 тыс. долл. США во 2-м квартале.

Самый дорогой квадратный метр был продан в сделке с двухкомнатной квартирой площадью 52,1 кв. м по проспекту Черняховского за 1 370 долл. США в экв.

Гродно

Начало года в Гродно оказалось активным на рынке квартир – зарегистрировано рекордное за всю историю количество сделок для первых трех месяцев года – 933 сделки. Больше сделок было только в 4-м квартале 2023 года – 955. Второй квартал также установил рекорд для аналогичных периодов прошлых лет – 817 сделок. Здесь сохранилась тенденция, наметившаяся год назад: высокая доля сделок на первичном рынке – 41%.

Что касается структуры сделок по количеству комнат, то в Гродно сложилась нетипичная для областных центров ситуация: почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами, треть – с трехкомнатными и только 18% пришлось на однокомнатные квартиры, тогда как в других областных городах доля однокомнатных квартир в два раза больше.

Стоимость квадратного метра установилась на отметке 700 долл. США в экв. Однокомнатные квартиры приобретали в среднем за 800 долл. США в экв., двухкомнатные – за 700 долл. США в экв., трехкомнатные – за 670 долл. США в экв.

Самая дорогая квартира в Гродно была продана в доме 2023 года постройки по улице Менделеева. За четырехкомнатную квартиру площадью 178,3 кв. м продавец выручил 451,2 тыс. долл. США в экв. Сделка с этой квартирой установила рекорд и по цене квадратного метра – 2 530 долл. США в экв.

Гомель

После активного 1-го квартала 2024 года, когда в городе установился новый рекорд по количеству сделок за квартал за последние 8 лет – 737 сделок, 2-й квартал сбавил темп и принес рынку 682 сделки.

Интерес покупателей распределился на одном уровне между однокомнатными и двухкомнатными квартирами (38% и 40% от общего количества сделок соответственно).

Средняя стоимость квадратного метра установилась на отметке 690 долл. США в экв., что на 3% больше, чем в предыдущем квартале, и на 11% больше, чем год назад. В Гомеле сложилась нетипичная ситуация по сравнению с другими областными центрами, когда средняя цена квадратного метра на двухкомнатные квартиры сопоставима с однокомнатными – 680 долл. США в экв.

Самая дорогая квартира в Гомеле была продана по улице Волотовской. Трехкомнатная квартира площадью 108,0 квадратных метров была продана за 99,9 тыс. долл. США в экв.

Самый дорогой квадратный метр был продан в сделке с двухкомнатной квартирой площадью 45,8 кв. м по улице Красной – 1 320 долл. США в экв.

Могилев

В Могилеве традиционно отмечается невысокая динамика рынка недвижимости. Но 2 квартал почти установил рекорд (507 сделок), уступив только аналогичному периоду 2022 года (528).

По цене квадратного метра этот город второй после Бреста среди областных. Средняя цена сделки здесь установилась на отметке 730 долл. США в экв. за кв. м, что на 4% больше, чем в 1-м квартале, и на 9% больше, чем годом ранее. В разрезе количества комнат самыми дорогими были однокомнатные квартиры – 780 долл. США в экв. за кв. м. Двухкомнатные квартиры продавались в среднем за 740 долл. США в экв. за кв. м, трехкомнатные – 670 долл. США в экв. за кв. м.

Спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры распределился в сопоставимом соотношении – 38% и 36% от общего количества сделок.

Самая дорогая и одновременно самая большая квартира во 2-м квартале была продана по проспекту Мира. Площадь квартиры составила 152,5 кв. м, а цена сделки – 119,7 тыс. долл. США в экв.

Самый дорогой квадратный метр был продан в сделке с однокомнатной квартирой площадью 25,5 кв. м по улице Якубовского за 1365 долл. США в экв.