Как не попасть в ловушку: чек-лист от риелтора перед покупкой жилья

Перед сделкой с недвижимостью действительно стоит подстраховаться. О том, на какие «красные флаги» смотреть и какие документы запросить, пояснили информагентствам профессионалы - сотрудники агентств недвижимости «Мариэлт».

На что обратить внимание

Кто продаёт. Если объект выставляет не сам собственник, а «помощник» (родственник, сосед), это повод насторожиться. Бывает, человек берёт доверенность под одну цель (например, помочь с пенсией), а в неё незаметно вписывают право на продажу. Позже собственник может оспорить сделку, заявив, что не понимал сути документа. 

Спешка. Если продавец настаивает на очень быстрой сделке (3–4 дня), особенно после недавнего дарения, — это тревожный сигнал. Иногда так маскируют схемы, когда дарителя манипулировали или он недееспособен. 

Документы. Внимательно сверяйте ФИО в паспорте продавца, свидетельстве о госрегистрации и правоустанавливающем документе. Частая ошибка: взрослые дети приходят продавать квартиру родителей, и только на этапе документов всплывает, что собственник — родитель. В самих документах проверяйте даты (в предновогодний период люди часто по привычке ставят прошлый год), площадь (она должна совпадать в техпаспорте и свидетельстве), а также как написана сумма (цифры и прописью). 

История объекта. Попросите у собственника выписку из ЕГРНИ. В ней видно, кто и когда владел квартирой, есть ли обременения (арест, залог, ипотека), судебные споры или иные ограничения. Частая смена собственников за короткий срок может указывать на скрытые проблемы. 

Перепланировка. Сверьте план в техническом паспорте с реальной планировкой квартиры. Если есть расхождения — значит, была перепланировка. Выясните, узаконена ли она. Если нет — вам придётся либо тратить время и деньги на узаконивание, либо приводить всё в соответствие с документами. 

Семейный статус. Если квартира приобреталась в браке, может понадобиться нотариально заверенное согласие супруга. Елена рекомендует попросить у продавца справку о том, что за последние 10 лет он не обращался в ЗАГС — это подстрахует на случай развода. 

Наследство. Если продавец получил квартиру по наследству, попросите справку о круге наследников. Важно убедиться, что всех уведомили и все приняли право — самостоятельно проверить это из-за нотариальной тайны покупатель не может. 

Несовершеннолетние. Если в квартире зарегистрирован ребёнок или он является собственником, для сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Опека проверит, не ухудшатся ли жилищные условия ребёнка. Также полезно запросить справку из отдела образования, что семья не состоит в социально опасном положении. 

Коммунальные платежи. Попросите справку об отсутствии задолженности. Хотя по закону долги «привязаны» к человеку, на практике новый собственник иногда вынужден их погашать, если не проверил этот момент до сделки. В акте приёма-передачи зафиксируйте фактические показания счётчиков и последние оплаченные суммы. 

Особые случаи. Если жильё покупали в кредит, уточните, залоговый он или нет. В залоге продать квартиру сложнее — обычно часть средств от покупателя направляют на погашение долга прямо в договоре. Если использовался льготный кредит, помните: продать такую недвижимость до полного погашения и истечения определённого срока (часто 5 лет) нельзя, за исключением особых обстоятельств (развод, переезд, увеличение жилплощади). При использовании семейного капитала критически важно, чтобы доли детей были выделены и получено разрешение опеки. 

Главный совет: не передавайте задаток, пока не проверите документы. Если какие-то моменты вызывают сомнения, имеет смысл привлечь юриста или опытного риелтора — они помогут увидеть риски, которые легко упустить.